Un marché porteur d’opportunités en 2020 avant un rebond de l’activité transactionnelle et des prix en 2021 au Québec

L’Île-des-Sœurs, le 24 avril 2020 – En marge de la pandémie de COVID-19, l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) dévoile aujourd’hui ses prévisions concernant l’évolution du marché immobilier québécois d’ici la fin de l’année 2020 ainsi que pour l’année 2021.

Une activité record en début d’année, dans la lignée de 2019

Selon ses prévisions de début d’année, l’APCIQ s’attendait à une année 2020 toujours très active, avec un nombre de transactions dépassant le record de près de 97 000 ventes enregistrées au Québec pour passer la barre psychologique des 100 000 transactions.

Le début de l’année concordait parfaitement avec ce scénario puisque près de 28 000 transactions ont été conclues au premier trimestre, soit une hausse de 18 % par rapport à la même période l’an dernier.

« Cette activité record pour un premier trimestre s’est déroulée dans un contexte de baisse supplémentaire des inscriptions en vigueur dans de nombreux secteurs géographiques au Québec, notamment à Montréal et à Gatineau », fait remarquer Charles Brant, directeur de l’analyse du marché à l’APCIQ. « Les conditions de marché se sont une fois encore resserrées à l’avantage des vendeurs, ce qui traduit un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de propriétés dans plusieurs secteurs et agglomérations, comme le démontrent nos plus récentes statistiques. La baisse de 150 points de base du taux d’intérêt directeur a peut-être eu un effet bénéfique en mars en contribuant à soutenir l’activité », souligne M. Brant.

Interruption de la dynamique du marché pour le restant de l’année en raison de la crise sanitaire

Les répercussions des mesures de distanciation sociale sur l’économie ont été immédiates depuis la mi-mars, bien que plus lentes à avoir un impact sur le marché immobilier. « Le déclin rapide de l’activité économique, la perte massive d’emplois et la compréhension limitée de la COVID-19 et de l’évolution de la pandémie en font un environnement particulièrement difficile pour les prévisions de marché », reconnaît l’économiste. « La variabilité entourant les prévisions est large et dépend autant de l’incidence des découvertes médicales qui seront faites sur le virus que de l’attitude du public face à l’évolution de la pandémie ainsi qu’aux décisions des autorités gouvernementales pour répondre à l’évolution de la situation », ajoute-t-il.

Toutefois, plusieurs éléments plaident en faveur d’une résilience du marché de la revente au Québec et permettent à l’APCIQ d’élaborer un cadre prévisionnel relativement fiable délimité par deux scénarios, soit un scénario de référence et un second scénario pessimiste.

Cadre prévisionnel général de l’APCIQ : conjoncture favorable à l’acquisition d’une propriété avant un rebond de l’activité en 2021

La paralysie de l’économie, incluant la mise au ralenti des activités de la majorité des professionnels de l’immobilier, entraînera une chute record des ventes au deuxième trimestre de l’ordre de 60 % par rapport à la même période en 2019. Cette baisse brutale des ventes s’accompagnera d’une chute toute aussi forte des nouvelles inscriptions (réticence accrue des vendeurs se manifestant, entre autres, par une hausse des mises hors marché des propriétés inscrites). Ce « gel du marché » devrait permettre une stabilité des prix au deuxième trimestre.

Les mesures de déconfinement et de retour progressif à la normale des activités économiques révéleront les premières conséquences des dommages causés à l’économie et au marché immobilier. Plus le retour de l’activité économique sera retardé, plus l’intensité du retour de l’activité sera diminuée à moyen terme (scénario pessimiste).

Selon notre scénario de référence, cette reprise de l’activité interviendrait dans un contexte où le chômage au Québec devrait avoir atteint un pic au-dessus des 10 % au deuxième trimestre, selon plusieurs institutions financières canadiennes. Les pertes d’emplois définitives auront nécessairement atteint les secteurs les plus précarisés par la crise et les ménages qui y sont les plus exposés.

« Selon nous, malgré les aides gouvernementales exceptionnelles, un segment significatif de premiers acheteurs affectés par la crise devra renoncer à l’achat d’une propriété ou se départir de leur première propriété pendant la deuxième moitié de l’année, notamment dans les secteurs géographiques où les prix sont les plus élevés et où sont concentrés les secteurs économiques les plus touchés par la crise », explique M. Brant. « Ceci pourrait intensifier la crise du logement dans certains marchés locatifs. Un pic temporaire de nouvelles inscriptions pourrait coïncider avec la fin du report des paiements hypothécaires accordé aux ménages économiquement frappés par la crise de la COVID-19 », précise-t-il.

À retenir :

• Le marché de la revente québécois est en bonne posture pour absorber le choc de la crise, sans baisse significative des prix.
• Avec la baisse notable de l’activité, les prochains mois de l’année 2020 offriront un répit aux acheteurs, notamment pour l’acquisition de propriétés dans les marchés qui étaient en surchauffe.
• À plus long terme, l’activité sur le marché rebondira. Le rebond dépendra toutefois de l’ampleur des dommages causés à l’économie, malgré les mesures de soutien des gouvernements.

Toutefois, les reports d’achats forcés depuis le début du printemps à cause des mesures de distanciation sociale pourraient avoir pour effet d’accroître l’activité transactionnelle sur le marché. Ces reports ne compenseraient toutefois qu’en partie la hausse de l’offre sur le marché, car il pourrait s’agir davantage d’acheteurs expérimentés, ayant moins souffert financièrement et bénéficiant de taux de financement extrêmement favorables, ne recherchant pas forcément les caractéristiques des propriétés remises sur le marché.

« Les conditions du marché québécois pourraient rapidement remonter à leur niveau d’équilibre jusqu’à l’automne; durant le deuxième semestre 2020, une baisse limitée des prix médians devrait être enregistrée dans plusieurs secteurs géographiques, ce qui présentera des occasions d’achat », estime Charles Brant. « Pour l’ensemble de 2020, nous pourrions finalement connaître au Québec une baisse notable de 22 % des ventes par rapport au record de ventes atteint en 2019 et enregistrer un recul de 2 à 4 % des prix médians, selon les catégories de propriétés. »

Le marché pourrait recommencer à avantager les vendeurs en fin d’année avec les effets de la « réouverture » de l’économie et une baisse relativement progressive des inscriptions en vigueur. Le rebond de l’activité économique se fera davantage sentir en 2021, alors qu’on envisage aussi un rebond des transactions d’environ 25 % par rapport à 2020 ainsi qu’une hausse des prix variant entre 6 et 10 % selon les catégories de propriété, à l’échelle de la province. Toutefois, le niveau de l’activité n’atteindra pas celui enregistré en 2019. « Gardons à l’esprit que l’économie est toujours tributaire de plusieurs facteurs totalement imprévisibles liés à la possibilité de nouvelles vagues épidémiques en fin d’année 2020 en prenant pour hypothèse la découverte tardive de traitements et vaccins efficaces, ce qui est envisagé dans notre scénario pessimiste », précise Charles Brant.